华政办发〔2017〕190号
华亭县人民政府办公室
关于印发《西华镇西塬棚户区改造项目实施方案》的通知
西华镇人民政府、县直各部门：
《西华镇西塬棚户区改造项目实施方案》已经县政府第23次常务会议审定通过，现予印发，请认真遵照执行。
华亭县人民政府办公室
2017年11月7日
西华镇西塬棚户区改造项目实施方案
为认真贯彻落实《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）、《甘肃省人民政府关于加快棚户区改造的实施意见》（甘政发〔2013〕95号）、《平凉市人民政府关于平凉市中心城区棚户区改造的实施意见（试行）》（平政发〔2017〕43号）和《华亭县棚户区改造实施意见》（华政发〔2015〕52号）文件精神，加快推进城镇化建设进程，提升城区整体形象，结合西塬棚户区改造工作实际，制定本实施方案。
一、指导思想
以党的十九大及十八届历次全会精神为指导，深入学习贯彻习近平总书记关于棚户区改造的重要指示，以及中央城市工作会议和全国棚户区改造电视电话会议精神，把棚户区改造与改善民生、完善城市功能、推进城镇化相结合，切实提升人居环境，改善城市形象，促进经济发展，助推美丽华亭建设。
二、基本原则
（一）以加快解决西塬棚户区群众住房困难、改善生活条件、提高生活质量为出发点和落脚点。
（二）充分尊重棚户区群众意愿，推行货币化安置方式进行安置。
（三）坚持公平、公开、公正，依法依规，阳光操作。
三、项目基本情况
该项目共计征收西塬村、兴民村38户群众房屋，住房面积约6602.69平方米，涉及群众38户154人，全部采取货币补偿安置。
四、征收范围
涉及西塬村26户(含西塬苗木种植专业合作社办公用房一处)、兴民村12户，共计38户，该范围内的建筑物和构筑物均列入被征收范围，依法实施征收。
五、法律依据
房屋征收依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）、《甘肃省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《甘肃省人民政府关于加快棚户区改造的实施意见》（甘政发〔2013〕95号）、《甘肃省人民政府关于加快城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施的实施意见》（甘政发〔2015〕74号）、《华亭县人民政府关于印发华亭县棚户区改造实施意见的通知》（华政发〔2015〕52号）及《华亭县高等级公路建设项目地上附着物征收补偿标准》（华政发〔2016〕54号）文件等相关规定执行。
六、征收主体及实施单位
征收主体：华亭县人民政府
征收部门：华亭县政府征收与补偿办公室
征收实施单位：华亭县西华镇人民政府
七、安置方式
货币化补偿安置:尊重群众意愿，推行货币化方式安置。
八、项目投资及资金筹措
（一）项目投资：项目总投资1614.34万元。其中：
1.群众房屋及地面附着物补偿费1022.68万元
需搬迁38户群众的房屋面积约为6602.69平方米，其中：砖混结构房屋面积为453.96平方米，每平方米按2100元评估，合计为95.33万元；砖木结构房屋面积为5207.96平方米，每平方米按1600元评估，合计为833.27万元；砖土木结构房屋面积为940.8平方米，每平方米按1000元评估，合计为94.08万元。
2.附属设施补偿费192.88万元
附属设施包括彩钢房、简易砖木大门、砖墙彩钢顶、简易棚、动力电、沼气池、炕、砖混大门、太阳能热水器、锅台、砖围墙、水泥地坪、水井、简易房、检查井、临设等，共计192.88万元。
3.宅基地补偿费82.46万元
改造范围内群众宅基地按3.1万元/亩进行征收补偿，平均每户按0.7亩计算（包括公用设施占地），结合改造工作实际，依法进行征收。
4.过渡安置费33.26万元
拟计划过渡期限为12个月，过渡费按每人每月180元标准计算，共计33.26万元（154人×12个月×180元=33.26万元）。
5.奖补费用76万元
在征收公告规定的时限内签订补偿安置协议的，每户奖励签约奖10000元；在按补偿安置协议约定的搬迁期限内自行拆除的，每户奖励拆迁奖10000元；每户按2万元估算，共计76万元。
6.其它公用设施补偿费约76万元
公用设施评估费用共计76万元，主要包括路面、水渠等。
7.基本预备费73.214万元
考虑到棚户区群众的实际需求变化及不可预见因素，按照1—6项总费用的5%计提基本预备费73.214万元。
8.建设期利息56.896万元。项目建设期按照4.445%的年利率计算，预计利息56.896万元。
（二）资金筹措计划：本项目总投资1614.34万元，县财政自筹334.34万元，通过政府购买服务贷款1280万元。
九、重点工作
（一）调查摸底
坚持“公平、公正、客观、合理”的原则，对棚户区群众进行全面详细的调查摸底，掌握棚户区群众的基本情况，分类建立准确的基础档案，对房屋面积和性质进一步认定，以房屋所有权证为准，分类甄别、造册登记，为改造工作提供详细、准确的资料。
（二）房屋评估
由西华镇牵头，国土局、住建局、规划局、发改局、财政局、公安局等相关部门组成西塬棚户区改造房屋评估工作管理小组，聘请具有房产评估资质的中介部门对西塬棚户区范围内群众房屋及公用设施进行评估。房屋评估按照《华亭县高等级公路建设项目地上附着物征收补偿标准》（华政发〔2016〕54号）进行评估。从拆迁公告发布之日起，定期不定期对棚户区内群众现有住房进行清查管理，严禁乱修乱建，被拆迁群众自公告发布之日起继续进行的房屋及附属物新建、改造、装饰部分，不予评估补偿。
（三）群众安置
尊重群众意愿，搬迁安置方式以货币补偿安置为主。房屋评估结束后，由华亭县政府征收与补偿办公室、西华镇人民政府与西塬棚户区改造群众签订货币化安置协议，将房屋评估费直接兑付给棚户区群众，由棚户区群众根据自身情况，自行购房安置。
（四）恢复治理
由西华镇负责制定搬迁区恢复治理方案，搬迁后对原址进行整体治理。
(五)社会保障
按照城乡保障一体化的要求，结合县情，做好棚户区群众的职业培训和职业介绍；建立失地农民养老、医疗等社会保障体系，确保改造区群众享有相关社会保障政策。
（六）氛围营造
抓好棚户区改造的宣传工作，充分利用各种有效宣传方式，大力宣传棚户区改造的目的意义、政策依据等，为棚户区改造创造良好的舆论环境。
十、实施步骤
具体分三个阶段组织实施：
第一阶段：征收决定阶段（2017年10月1日至2017年10月20日）。制定西华西塬棚户区改造实施方案，抽调人员健全工作机构，对改造工作进行宣传动员和安排部署，通过召开群众代表会议、入户宣传等形式，做好群众的政策宣传工作。办理有关预审批文件，对征收改造范围内的土地性质、数量，居民宅基地面积、性质，住房面积、性质、结构、建设年份、房屋权证、家庭人口、附属设施等进行核查认定，完成社会稳定风险评估，制定房屋征收补偿安置实施方案，发布征收决定公告。
第二阶段:评估签约及补偿资金发放阶段（2017年10月20日至2017年11月20日）。下发征收通知书，发布评估机构公示，按照政府采购办法选定评估机构，对被征收房屋进行依法评估。对被征收范围内房屋评估摸底情况进行公示、复核，按照《华亭县人民政府关于印发华亭县棚户区改造实施意见的通知》（华政发〔2015〕52号）及《华亭县高等级公路建设项目地上附着物征收补偿标准》（华政发〔2016〕54号）等相关规定出具评估报告，与被征收人签订征收补偿安置协议，并将签约结果在征收范围内进行公示。积极筹集征收改造资金，发放各类补偿（补助）、奖励等费用，将评估费兑付给棚户区群众，棚户区群众自行购房安置。
第三阶段:拆迁安置阶段（2017年12月底前）。组织群众搬迁、拆除房屋等工作。
十一、房屋征收补偿及奖励
（一）认定机构
由国土局牵头，住建、规划等部门及西华镇配合，对被征收居民宅基地进行调查、认定；对被征收房屋的合法性、用途、建筑面积、结构、建设年份进行调查、认定；由国土、规划、农牧、征收、西华镇对被征收范围内的集体土地的性质、面积、用途、权属及地面附着物进行调查、认定；公安、卫计、民政等部门及西华镇对被征收人家庭人口状况进行调查、认定。
（二）征收补偿的认定
1.集体土地上房屋面积和性质的认定
（1）依据《甘肃省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》中农村居民住宅用地标准，依法核定《集体建设用地使用证》（宅基地合法审批手续）中载明的宅基地面积。原则上“一户一宅”。
（2）依照《城市居住区规划设计规范》和《甘肃省城镇规划管理技术规程》（试行）中关于低层住宅建筑密度和容积率控制指标，认定农民合法宅基地上房屋补偿建筑面积上限。计算公式：认定补偿建筑面积上限=宅基地合法面积×1.1。
（3）以农村居民宅基地合法面积分5档认定被征收房屋补偿建筑面积的上限。超出部分按超面积自建房认定。
|
序号 |
宅基地载证
面积（㎡） |
认定补偿建筑
面积上限（㎡） |
备注 |
|
1 |
67 |
0.1亩 |
73 |
330平方米以上的合法宅基地，按照本表计算公式认定补偿建筑面积上限。 |
|
2 |
133 |
0.2亩 |
146 |
|
3 |
200 |
0.3亩 |
220 |
|
4 |
267 |
0.4亩 |
293 |
|
5 |
330 |
0.5亩 |
363 |
（4）宅基地面积在200平方米以下的，可以适当提高容积率进行房屋补偿建筑面积认定。
（5）私自修建的房屋，一律按违法建筑认定。
（6）在《集体建设用地使用证》范围以外土地上（包括承包地、自留地、承租地等）修建的房屋，根据相关法律、法规，一律按违法建筑认定。
（7）对宅基地面积的认定，以国土部门核发的《集体建设用地使用证》为依据，对证载面积与实际面积不符或《集体建设用地使用证》丢失的，由县国土局、征收办现场认定并出具认定结果报告。
3.家庭人口的认定
棚户区改造涉及范围内的人口统计以居民实有人口为依据，对因死亡等符合注销条件未注销的人口不予统计，对挂靠的非本家庭成员的户籍人口不予统计；对因结婚未迁入的人口以结婚证为依据予以统计，对因出生未入户但按规定纳入计划生育管理或按计划外出生缴纳了社会抚养费的人口予以统计。家庭在册人口截止时间为核查认定结束之日。
（三）土地认定与回收
1.集体土地性质的认定与回收
（1）对持有《集体土地建设用地使用证》的宅基地面积的核定。在国土部门核查土地登记档案资料与宅基地证的基础上，对宅基地现状面积与证载面积相符的，核定宅基地面积为证载面积；对因征收拆迁等原因造成现状面积小于证载面积的，核定宅基地面积为现状面积；对现状面积大于证载面积的，核定宅基地面积为证载面积。对宅基地证载面积外扩大毗邻用地的部分，不能核定为宅基地面积。
（2）对已审批未持证宅基地面积的核定。对已审批未发证或《集体土地建设用地使用证》丢失的宅基地，以国土部门提供的审批档案资料为依据，核定宅基地面积。无法提供相关证件或证明资料的，由县国土局、征收办现场认定并出具认定结果报告。
（3）对按有关规定缴纳了相关费用的宅基地面积核定。对符合“一户一宅”原则和符合宅基地申请审批条件的农户缴纳了耕地占用税的，以国土部门核准的面积核定宅基地面积。
（4）对选择货币安置群众的宅基地按3.1万元/亩进行一次性征收补偿，土地收归国有。
（四）房屋征收补偿
纳入棚户区改造范围内的房屋按照“先补偿、后搬迁”的原则进行依法征收。房屋征收补偿以认定的合法建筑面积为准进行补偿。违法建筑一律不予补偿。
由评估机构完成评估后，征收单位按户将评估项目在征收范围内向被征收人公示7天，被征收人对评估项目有异议的，应当在收到评估报告之日起3日内向征收单位提出复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。征收单位在收到复核评估申请之日起7日内进行复核，并将结果书面告知申请人。评估机构以《华亭县高等级公路建设项目地上附着物征收补偿标准》（华政发〔2016〕54号）为基础确定价格，以认定的补偿建筑面积进行评估。
1.私有产权房屋的补偿
（1）国有土地上房屋征收补偿以认定的合法建筑面积按照评估价进行补偿。
（2）集体土地上房屋征收补偿以认定的合法建筑面积上限，按照评估价进行补偿。超面积自建房屋参照《华亭县棚户区改造实施意见》（华政发〔2015〕52号）文件执行，给予适当补助。
2.公共基础设施的补偿
对棚户区改造范围内的公共基础设施，经评估机构评估后，进行征收补偿。
3.其他性质房屋补偿
（1）村集体所有房屋以《集体建设用地使用证》载明的面积，评估后给予补偿。未载明的，由国土局提出认定意见。
（2）所有权人不明确的房屋：由房屋征收部门报请征收主体，按照征收补偿安置方案做出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，经证据保全后进行依法拆除。
（五）其他补偿
1.附属设施、简易建筑补偿费以评估公司的评估价格为准。
2.临时安置补偿费按被征收对象所在户口簿常住人口计算，每人每月180元，发放期限为12个月。被征收人领取临时安置补偿费后自行过渡。
3. 因征用土地及房屋征收造成停产、停业损失的，依据《甘肃省实施（国有土地上房屋征收与补偿条例）若干规定》第三章第十三条、十四条、十五条、十六条规定执行。
4.公用设施迁移。对在征收范围内涉及的电力、通信、给排水、宣传牌等设施由所属部门自行改迁，费用自理。
5.征收公告发布后，国土、规划、房产、公安等有关部门，停止办理征收范围内的分户迁入、户主更名、房屋产权转移、变更登记等一切手续。
6.征收公告发布后，新建、扩建、改建的房屋及室内外装饰装修，一律不予补偿安置；改变房屋面积和用途的，按变更前的房屋建筑面积和房屋用途进行评估补偿。
（六）奖励
被征收人按征收公告确定的签约期限签订补偿安置协议并交房的，给予以下奖励：
（一）签约奖:被征收人在征收公告发布之日起30日内签订补偿安置协议的,每户奖励10000元；超过30日但仍在签约期限内签订补偿安置协议的,每户奖励5000元。
（二）拆迁奖:被征收人按补偿安置协议约定的搬迁期限自行拆除的每户奖励10000元，腾空房屋由实施单位拆除每户奖励5000元。
以上奖励可以累计计算。被征收人在征收公告确定的签约期限内未签订补偿安置协议的,一律不予奖励。公产、单位产权以及村集体所有房屋不享受以上奖励政策。
十二、保障措施
1.加强领导，明确责任。为加强对棚户区改造工作的组织领导，成立由西华镇镇长任组长的西塬棚户区改造工作领导小组，由住建局、国土局、财政局、发改局、规划办抽调专职人员和西华镇工作人员及西塬村委会群众代表组成，负责棚户区改造的组织协调、政策宣传、政策执行、资金使用管理、监督检查等工作，确保棚改工作高效、有序推进。
2.强化宣传，营造氛围。充分利用网站、广播、电视等媒体和入户走访、召开群众会议、发放宣传资料等多种形式进行广泛宣传棚户区改造工作的目的、意义、政策、措施及工作程序，让群众政策清、情况明、心底亮。及时了解群众的意见建议及思想动态，及时化解矛盾纠纷，形成人人了解棚改、支持棚改参与棚改的良好氛围。
3.坚持原则，依法办事。棚户区改造工作领导小组和工作组要严格按照国家、省、市、县棚户区改造政策执行，一切程序及工作流程依法依规、阳光操作，对征收评估、征收补偿等结果全面公开，置于群众监督之下，做到公开、公平、公正。
4.加强配合，形成合力。各相关单位要在棚户区改造工作领导小组的统一领导下，顾全大局，明确职责，密切配合，合力推进，做好棚户区改造工作的政策宣传、评估征收、拆迁安置、矛盾化解等工作，确保棚户区改造工作顺利推进。
